Progetti d’Italia: Casi studio per la decarbonizzazione del Real Estate

Il 22 maggio si è svolta l’undicesima edizione dell’evento dedicato al Real Estate – Progetti d’Italia + Camelot –  organizzato da il Quotidiano Immobiliare che, come ogni anno, ha riunito la comunità immobiliare per discutere dei temi centrali per il settore e di nuove prospettive per il mercato. Tra le conferenze organizzate durante l’evento, R2M Solution ha promosso un panel dal titolo “Nuove Sfide e Tecnologie: La Direttiva EPBD e la Tassonomia Europea tra Decarbonizzazione, Fascicolo Digitale, APE e Smart Readiness Indicator (SRI)” con l’obiettivo di promuovere nuovi strumenti sul mercato per accelerare la decarbonizzazione del patrimonio edilizio, in linea con gli obiettivi fissati dalla Direttiva europea ‘Case Green’ (EPBD IV).

SALA AQUARIUS, Rho Fiera Milano – L’evento annuale de Il Quotidiano Immobiliare conferma il suo ruolo centrale nella filiera del Real Estate, affrontando temi strategici come l’innovazione, la sostenibilità e il ruolo sociale dell’immobiliare nella crescita del Paese. Oltre alla tradizionale assegnazione dei premi “Pentola d’Oro” e “Premio Copernico40”, l’edizione 2025 ha approfondito le implicazioni delle nuove normative europee, in particolare la revisione della direttiva EPBD IV, e il contributo della ricerca per la transizione green e digitale del settore.

R2M Solution, acceleratore di innovazione per la digitalizzazione sostenibile dell’ambiente costruito, ha promosso un panel dedicato alle sfide e alle opportunità che le tecnologie emergenti e le nuove normative rappresentano per il settore Real Estate.

Il panel R2M: tecnologia, normativa e impatto concreto

Moderato da Alessandro Lodigiani, Country Manager Italy di R2M Solution, il panel ha offerto un confronto multidisciplinare su strumenti e strategie per la decarbonizzazione degli edifici e la transizione digitale, con i contributi di esperti del settore:

• Anna Maria Pacini – Head of ESG Management, DeA Capital Real Estate SGR
• Andrea Petrina – Head of Competence Centre Energy, CDP
• Barbara Polito – Head of Property Management, CBRE & Regional Advisory Board Member, RICS
• Lorenzo Cifariello – Technical Manager, Innovative Products Division, R2M Solution

Il dialogo si è focalizzato su casi concreti e progetti europei innovativi, offrendo spunti applicativi per il settore immobiliare.

Barbara Polito, partendo da una riflessione su come l’innovazione tecnologica e la sostenibilità abbiano progressivamente trasformato il suo percorso professionale e l’intero settore immobiliare, ha sottolineato come RICS abbia sempre considerato la sostenibilità non come un ostacolo, bensì come una leva strategica per la valorizzazione dell’ambiente costruito.

In quest’ottica, la nuova Direttiva EPBD IV rappresenta un’opportunità concreta, soprattutto se accompagnata dagli strumenti, dalle linee guida e dalle competenze promosse da RICS. L’organizzazione è infatti attivamente impegnata nella definizione di standard, nella formazione di professionisti qualificati e nella creazione di gruppi di lavoro tematici (es. green loans, KPI ESG), contribuendo a chiarire le normative in fase di attuazione e a condividere best practices applicabili alle diverse asset class.

Sulla stessa linea, Anna Maria Pacini ha evidenziato come la digitalizzazione dei parametri ESG rappresenti oggi una sfida centrale per il settore immobiliare. Le tecnologie emergenti offrono strumenti capaci di rendere la sostenibilità più concreta e misurabile, facilitando la definizione di KPI solidi e una gestione più consapevole degli asset. Tuttavia, prima ancora di puntare su soluzioni avanzate come l’intelligenza artificiale o i digital twin, è fondamentale garantire il corretto funzionamento delle tecnologie già esistenti, come i sistemi di Building Management System (BMS).

Anna Maria Pacini ha posto l’accento sulle criticità legate a un patrimonio edilizio spesso obsoleto, alla frammentazione della filiera e alla carenza di competenze tecniche adeguate. Ha inoltre sottolineato l’urgenza di raccogliere dati affidabili per una rendicontazione ESG efficace e il ruolo chiave degli occupanti nel contribuire attivamente a una gestione più efficiente degli immobili. In questo scenario, DeA Capital interpreta le sfide introdotte dalla nuova EPBD IV non come un ostacolo, bensì come un’opportunità per allinearsi agli standard ESG e accedere più facilmente a finanziamenti e capitali, rafforzando così la sostenibilità del comparto.

Pianificare la decarbonizzazione con approccio data-driven

Tra i temi centrali emersi, l’approccio data-driven alla decarbonizzazione urbana si è rivelato cruciale per il raggiungimento degli obiettivi dell’articolo 1 della EPBD IV entro il 2050. R2M Solution ha presentato l’applicazione della modellazione energetica dinamica urbana tramite il software IES, utilizzata per simulare scenari di efficienza energetica e identificare le azioni prioritarie.

Questo strumento consente di valutare in modo scalabile i flussi energetici – riscaldamento, raffrescamento, illuminazione, ventilazione – ottimizzando gli investimenti e la pianificazione degli interventi.

Uno dei casi studio presentati è stato quello dei 900 edifici scolastici del Comune di Roma, in cui i dati energetici sono stati impiegati per condurre valutazioni tecniche ed economico-finanziarie, a supporto di decisioni d’investimento più consapevoli e strategiche.

Digitalizzazione contro la povertà energetica

Partendo dalla modellazione energetica, è possibile affrontare in modo strutturato anche il problema della povertà energetica. Il progetto di ricerca europeo EP-0 mette in luce l’importanza di raccogliere e modellare dati territoriali per interventi mirati in quartieri vulnerabili, come piazzale Corvetto a Milano. In questo quartiere il progetto ha permesso di elaborare mappe di vulnerabilità energetica utili alla definizione di politiche locali più efficaci. Fondamentale è stato il coinvolgimento attivo dei cittadini, che ha reso possibile una lettura più completa del contesto e una maggiore aderenza degli interventi ai reali bisogni della comunità.

Le tecnologie per il patrimonio pubblico

Nel suo intervento, Andrea Petrina di CDP, ha ribadito la necessità di un approccio strategico e strutturato alla gestione del patrimonio immobiliare statale, che in Italia supera i 200 milioni di metri quadri da efficientare. La complessità del settore pubblico, legata sia alla quantità di edifici che alla mole di dati da gestire, rende ancora più essenziale il supporto di esperti in finanza pubblica. Petrina ha illustrato l’importanza delle tecnologie digitali avanzate, dalla modellazione energetica dinamica all’intelligenza artificiale generativa,  per definire scenari d’intervento efficaci e sostenibili.

Ha inoltre presentato modelli finanziari flessibili, come i partenariati pubblico-privati (PPP), gli appalti innovativi e i meccanismi di blending finance, nonché soluzioni per l’attivazione di comunità energetiche, evidenziando come l’efficienza energetica possa generare risparmi strutturali nel bilancio pubblico e contribuire a una gestione più sostenibile del patrimonio edilizio.

Smart Readiness Indicator (SRI): valutare l’intelligenza degli edifici

Lo SRI, strumento europeo che misura il grado di “smart readiness” degli edifici, sarà obbligatorio dal 2027 per edifici non residenziali con impianti oltre i 290 kW (EPBD IV, art. 15). La conferenza ha rappresentato anche un’opportunità per presentare due strumenti all’avanguardia per la valutazione della smart readiness degli edifici: SmartReadyGO!, una piattaforma che consente analisi rapide e conformi agli standard europei dello Smart Readiness Indicator (SRI), e SCAN2SRI, una tecnologia che integra lo SRI con scansioni 3D e navigazione virtuale, semplificando la comunicazione dei risultati agli stakeholder e facilitando la comprensione degli interventi necessari.

Un caso applicativo chiave è quello del sito “La Forgiatura” di Milano, dove l’adozione di Brainbox AI per la gestione automatizzata degli impianti HVAC, unita alla valutazione con SmartReadyGO!, ha contribuito al miglioramento della classe energetica dell’edificio e ne ha aumentato la flessibilità operativa.

APE e SRI: nasce SmarterEPC

R2M ha inoltre presentato SmarterEPC, piattaforma digitale innovativa per l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), previsto in forma rinnovata dall’articolo 19 dell’EPBD. SmarterEPC integra dati energetici con lo SRI, automatizzando il processo di certificazione e migliorando qualità, interoperabilità e tracciabilità dei dati, a beneficio di professionisti, enti pubblici e proprietari immobiliari.

Automazione e intelligenza predittiva per la gestione degli edifici

I progetti di ricerca finanziati dall’Unione europea sviluppano strumenti in linea con i requisiti dell’EPBD IV che impongono l’adozione di BACS (Building Automation and Control Systems) entro il 2029 per edifici non residenziali con impianti >70 kW:

• iBECOME propone un digital twin dinamico per ottimizzare in tempo reale le performance energetiche.
• AutoDAN adotta algoritmi di auto-apprendimento per la regolazione predittiva degli impianti e supporta la manutenzione proattiva.

Entrambi i progetti, testati in edifici italiani con destinazioni d’uso differenti, dimostrano come la digitalizzazione possa supportare concretamente la decarbonizzazione.

Gestione documentale e digitale: Digital Building Logbook e Passaporto di Ristrutturazione

L’articolo 14 della Direttiva EPBD introduce due strumenti chiave per la trasparenza e la gestione del ciclo di vita degli edifici: il Digital Building Logbook e il Passaporto di Ristrutturazione.

I progetti LEGOFIT e Chronicle, illustrati durante il panel, mostrano come piattaforme digitali interoperabili possano supportare la manutenzione, la pianificazione strategica e la condivisione dei dati tra attori pubblici e privati.

Nature-Based Solutions e infrastrutture verdi

Infine, si è parlato del valore delle Nature-Based Solutions, citate anche nell’EPBD, come leva per migliorare l’efficienza energetica sfruttando elementi naturali (verde urbano, tetti verdi, pannelli solari, ecc.). Le soluzioni digitali di analisi possono supportare pubbliche amministrazioni e progettisti nel valutare e ottimizzare l’impatto ambientale e sociale di queste infrastrutture.

Strumenti come Greenpass, che analizzano gli effetti delle NBS nei progetti urbani, sono stati integrati per esempio nella riqualificazione di piazzale Loreto a Milano per aumentare la resilienza climatica dell’area urbana. A Roma invece, spicca come caso di eccellenza Woliba Business & Life Park in zona EUR che recentemente ha ottenuto la prima certificazione Greenpass in Italia grazie all’impegno nella selezione di biomateriali e nella progettazione degli spazi interni ed esterni, concepiti secondo i principi delle NBS.

L’evento organizzato da ilQi si è confermato un momento importante per ribadire al settore come  la nuova EPBD IV possa rappresentare una leva di svolta positiva per accelera l’innovazione e l’adozione di tecnologie già presenti o in sviluppo sul mercato che sono un vero e proprio investimento a lungo termine e un contributo concreto per la sostenibilità delle nostre città.

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